ديون العقارات المعدومة تتجاوز الاحتياطيات في أكبر البنوك الأمريكية

تجاوزت القروض العقارية التجارية المتعثرة احتياطيات الخسائر لدى أكبر البنوك الأمريكية، بعد الارتفاع الحاد في المدفوعات المتأخرة المرتبطة بالمكاتب ومراكز التسوق، وغيرها من العقارات الأخرى.

وانخفض متوسط الاحتياطيات لدى كل من جي بي مورغان تشيس، وبنك أوف أمريكا، وويلز فارجو، وسيتي جروب، وغولدمان ساكس، ومورغان ستانلي من 1.60 دولار إلى 90 سنتاً لكل دولار من ديون العقارات التجارية، التي تأخر فيها المقترضون عن السداد لمدة 30 يوماً على الأقل، وذلك وفقاً للبيانات المقدمة إلى مؤسسة التأمين الفيدرالي على الودائع.

وخلال العام الماضي شهد قطاع العقارات التجارية تدهوراً حاداً، حيث تضاعف تقريباً حجم الديون المتعثرة لدى أكبر 6 بنوك أمريكية، لتصل إلى 9.3 مليارات دولار.

وفي هذا الصدد قال مايكل بار، المشرف على الرقابة على البنوك في الاحتياطي الفيدرالي الأمريكي، إن «المشرعين يركزون بشكل مكثف على إقراض البنوك للعقارات التجارية»، بما في ذلك «كيفية الإشارة إلى مخاطرهم في التقارير المختلفة» داخلياً وما إذا كانوا «يوفرون المخصصات المناسبة، ويملكون رأس المال الكافي لتحمل خسائر قروض العقارات التجارية المحتملة في المستقبل».

وقد تضاعف إجمالي قيمة القروض المتعثرة المرتبطة بالمكاتب والمراكز التجارية والشقق والعقارات التجارية الأخرى في القطاع المصرفي الأمريكي بأكثر من الضعف العام الماضي، لتصل إلى 24.3 مليار دولار مقابل 11.2 مليار دولار في العام السابق.

ووفقاً لبيانات مؤسسة التأمين على الودائع الفيدرالية الأمريكية فإن البنوك الأمريكية لديها الآن احتياطيات تبلغ 1.40 دولار لكل دولار من قروض العقارات التجارية المتعثرة، بانخفاض عن 2.20 دولار قبل عام، وهو أقل مستوى احتياطي امتلكته البنوك لتغطية خسائر قروض العقارات التجارية المحتملة، منذ أكثر من 7سنوات. وقال بيل مورلاند من شركة «بنك ريج داتا»، التي تجمع بيانات المقرضين وتحللها، إنه يتعين أن «ترتفع احتياطيات هذه الخسائر بشكل كبير» على مستوى القطاع.

وأضاف مورلاند «هناك بنوك كانت تبدو جيدة قبل ستة أشهر، ولكنها لن تكون كذلك في الربع المقبل». وفي وقت سابق من هذا الشهر انخفضت القيمة السوقية لـ«نيويورك كوميونيتي بنك» بأكثر من 50%، بعد الكشف عن مئات الملايين من الخسائر المحتملة، التي لم يعلن عنها سابقاً في محفظة قروض العقارات التجارية. وترتكز القضية على مخصصات القروض أو الاحتياطيات، التي تأخذها البنوك، لتغطية الخسائر المستقبلية على القروض المتعثرة، وتعتبر هذه المخصصات بمثابة ضربة للأرباح، لذلك تسعى البنوك إلى الحد من كيفية وأوقات استقطاعها.

وتقليدياً تضع البنوك والمنظمون المخصصات بناء على فئة القرض ومعدلات الخسائر التاريخية، لتحتفظ البنوك بمخصصات أعلى. وعلى سبيل المثال يتم الاحتفاظ بـ 10% للإقراض غير المضمون، مثل: قروض بطاقات الائتمان، مقارنة بـ 2 أو 3% لقروض العقارات التجارية، التي لديها معدلات تخلف أقل، لكن البعض يقول إن الاعتماد على معدلات الخسائر التاريخية للملكيات التجارية- ولا سيما المكاتب – في أعقاب جائحة «كوفيد 19» قد يكون محفوفاً بالمخاطر، ويجب على البنوك بدلاً من ذلك أن تستند في احتياطياتها إلى مستويات التأخير الحالية.

وقال چواو جرانچا، أستاذ المحاسبة في كلية بوث للأعمال بجامعة شيكاغو، «في مرحلة ما إذا استمرت معدلات الشغور المرتفعة فلن يتمكن مالكو العقارات هؤلاء من سداد ديونهم، وستتجه البنوك إلى حجز الممتلكات. أعلم أن معدلات الخسارة التاريخية منخفضة، لكننا نحتاج إلى معرفة ما إذا كانت البنوك قد استبقت الخسائر المتوقعة، وليس فقط الاعتماد على ما حدث في الماضي»، فيما يؤكد المصرفيون أنهم مستعدون. ويشيرون إلى أنه رغم أن احتياطيات البنوك ضد الديون المتعثرة كانت أعلى مما هو مطلوب منذ عام، إلا أنها تتناقص الآن مع ارتفاع معدلات التأخير، كما يلفتون إلى أن الجهات التنظيمية تبدو أكثر تركيزاً على احتمالات تعرض البنوك الصغيرة والمتوسطة.

وفي ديسمبر قال برايان موينيهان، الرئيس التنفيذي لشركة بنك أوف أمريكا، إن البنك حدد 5 مليارات دولار فقط من ديون العقارات التجارية المرتبطة بالمباني في قطاعات من سوق العقارات، التي انخفضت فيها الأسعار، وهو رقم اعتبره ضئيلاً بالنسبة لبنك حقق أرباحاً تقارب 30 مليار دولار العام الماضي، ويملك أصولاً تزيد على 3.2 تريليونات دولار. وأضاف موينيهان: «إنه جزء صغير جداً من القائمة، لذلك نحن نشعر بالرضا».

وأفاد بنك أوف أمريكا هذا الشهر في تقرير لمؤسسة تأمين الودائع الفيدرالية، بارتفاع حالات التخلف عن سداد قروض المكاتب والوحدات السكنية والمباني غير السكنية الأخرى بنسبة 50% في الربع الأخير من عام 2023، لتصل إلى 2.1 مليار دولار، وجاء هذا الارتفاع في الوقت الذي خفض فيه البنك احتياطيات خسائره على هذه القروض بمقدار 50 مليون دولار إلى أقل بقليل من 1.3 مليار دولار.

وقال ريتشارد باركهام، كبير الاقتصاديين العالميين في شركة العقارات «سي بي آر إي، إنه في هذه الصناعة «سيكون أي انخفاض في المخصصات سلوكاً خطأ بالأساس».

ويقدر باركهام إن البنوك ستخسر ما يصل إلى 60 مليار دولار على القروض العقارية التجارية المتعثرة في غضون السنوات الخمس المقبلة. هذا الرقم يمثل ضعف المبلغ المخصص لتلك الخسائر، والذي يبلغ 31 مليار دولار، وفقاً لبيانات «بنك ريج داتا».